Kernsanierung: Wir machen den Rückbau, die anderen den Neuaufbau

Was ist eine Kernsanierung?

Bei einer Kernsanierung wird ein Gebäude bis auf den Rohbau zurückgebaut und danach innen neu aufgebaut: Haustechnik, Böden, Wände und meist die Dämmung. Straub Dienstleistungen übernimmt den ersten Teil, den Rückbau bis zum besenreinen Rohbau, zum Festpreis inklusive Entsorgung. Den Wiederaufbau machen andere Gewerke; wir sind der Betrieb, der ihnen die Fläche frei übergibt.

Unser Teil

Rückbau bis zum Rohbau, mit Trennung nach Abfallart und Entsorgung

Nicht unser Teil

Planung, Wiederaufbau, Haustechnik, Innenausbau und Oberflächen

Dauer des Rückbaus

eine Wohnung zwei bis fünf Arbeitstage; bei Häusern bestimmen Schadstoffe und der Weg nach draußen den Zeitplan

Preis

eigener Festpreis für den Rückbau nach Besichtigung oder Fotos, getrennt von den Kosten des Neuaufbaus

Schadstoffe

Asbest, alte Mineralwolle und PAK baut unser Partnerbetrieb mit Sachkunde aus, bevor der übrige Rückbau beginnt

Die Phasen einer Kernsanierung und wer sie übernimmt

Eine Kernsanierung ist kein einzelner Auftrag, sondern eine Kette von Gewerken. Der Rückbau steht am Anfang und bestimmt, wann alle anderen loslegen können:

Die Reihenfolge der Phasen 4 bis 7 legt die Planung fest; manche Gewerke wechseln sich ab. Phase 3 kommt immer vor allen anderen.

Wie die Phase 3 im Einzelnen abläuft, von der Freischaltung bis zur letzten Wand, steht auf der Seite Entkernung.

Wo unser Teil endet

Am Ende des Rückbaus steht der besenreine Rohbau: Fundament, tragende Wände, Geschossdecken und meist die Fassade sind noch da, alles andere ist ausgebaut und nach Abfallart getrennt entsorgt. Fenster bleiben so lange wie möglich im Haus, weil sie Staub und Schutt drinnen halten, und kommen nur mit raus, wenn sie ersetzt werden.

Was danach kommt, gehört nicht zu unserem Angebot: kein Estrich, kein Putz, keine Leitungen, keine Fliesen. Das ist kein Mangel, sondern eine klare Schnittstelle. Der Rückbau hat einen eigenen Festpreis, die Gewerke danach bekommen eine leere, saubere Fläche, und niemand muss Reste des Vorgängers wegräumen.

Bevor der Rückbau beginnt: was entschieden sein muss

Beim Rückbau gibt es kein Zurück. Was einmal ausgebaut ist, wird nicht wieder eingebaut. Deshalb sollten diese Fragen vor dem ersten Arbeitstag beantwortet sein:

• Was bleibt? Treppe, Dielen, Türen, Stuck, Balken: Was erhalten werden soll, wird vorher markiert und während der Arbeit geschützt.
• Was trägt? Welche Wände und Decken stehen bleiben müssen, entscheidet der Tragwerksplaner, nicht der Augenschein.
• Was steckt drin? Seit Dezember 2024 muss der Auftraggeber dem ausführenden Betrieb vorher mitteilen, was er über Baujahr und Schadstoffe weiß (§ 5a GefStoffV).
• Wer kommt danach? Der Termin des ersten Folgegewerks gibt das Ende des Rückbaus vor, nicht umgekehrt.
• Gibt es Fördergeld? Dann gehört der Antrag an den Anfang, siehe unten.

Fördergeld: erst der Antrag, dann der Rückbau

Wer eine Kernsanierung mit Mitteln der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) finanzieren will, muss die Reihenfolge der Verträge beachten. Nach der Richtlinie für Einzelmaßnahmen vom 20. Juli 2026 gilt grundsätzlich schon der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags für die Ausführung als Vorhabenbeginn, und der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Bei der Antragstellung muss ein Vertrag vorliegen, der unter der Bedingung der Förderzusage geschlossen wurde. Nur Planungs- und Beratungsleistungen dürfen vorher beauftragt werden.

Für den Rückbau heißt das: Gehört er als vorbereitende Arbeit, in der Richtlinie Umfeldmaßnahme genannt, zu einer geförderten Maßnahme, sollte er nicht vor dem Antrag beauftragt werden. Klären Sie das mit Ihrem Energieberater, bevor Sie Aufträge vergeben. Ob und wie gefördert wird, entscheidet allein der Fördergeber.

Kernsanierung in der Region: wie alt die Häuser sind

Kernsaniert werden vor allem die Häuser der Sechziger und Siebziger, die jetzt nach einem Generationswechsel neu gemacht werden. In unserem Kerngebiet ist ihr Anteil besonders hoch:

Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022, Gebäude mit Wohnraum nach Baujahr (Tabellen 3000G-1002 und 3000G-1004).

Für die Kernsanierung zählt daran vor allem eins: Die meisten dieser Häuser wurden vor dem Asbestverbot 1993 gebaut. Bodenplatten mit schwarzem Kleber, Nachtspeicheröfen, Faserzement an Fassade und Balkon und Mineralwolle im Dach sind dort die typischen Fundstellen. Was das für den Ablauf heißt: Die belasteten Bauteile kommen zuerst raus, durch unseren Partnerbetrieb mit Sachkunde, danach der übrige Rückbau. Welche Bauzeit welche Konstruktion mitbringt, beschreibt der Ratgeber Altbau entkernen nach Baujahr.

Was den Rückbau-Anteil teurer oder günstiger macht

Den Rückbau getrennt vom Neuaufbau zu bepreisen hat einen Vorteil: Sie sehen, was der erste Teil kostet, bevor die übrigen Angebote eingeholt sind. Einen Preisrahmen nennen wir nicht, der Festpreis entsteht nach der Besichtigung aus Entsorgung und Zeit.

• Teurer: Schadstoffe, die vorab ausgebaut werden müssen; schwere Aufbauten wie Mörtelbett, Zementestrich oder Deckenschüttungen; ein langer Weg ohne Aufzug; kein Platz für Container am Haus; vermischte Abfälle.
• Günstiger: ein leer geräumtes Haus, ein klarer Plan, was bleibt; Trockenbau statt Mauerwerk; eine Zufahrt bis vor die Tür; Metall aus Leitungen und Heizkörpern, das als Erlös zählt.
• Selbst vorbereiten lohnt sich beim Ausräumen, bei Tapeten und losen Belägen. Nicht bei Estrich, Leitungen, tragenden Teilen und allem mit Asbestverdacht. Die Übersicht dazu steht auf der Seite Entkernung.

Wie lange der Rückbau bei einer Kernsanierung dauert

Eine einzelne Wohnung ist in zwei bis fünf Arbeitstagen bis auf den Rohbau zurückgebaut. Bei einem ganzen Haus bestimmen zwei Dinge den Zeitplan stärker als die Fläche: ob vorher schadstoffhaltige Bauteile gesondert ausgebaut werden müssen und wie das Material aus dem Gebäude kommt.

Länger dauern kann der Vorlauf. Ist das Haus ein Einzelkulturdenkmal, braucht in Hessen schon der Rückbau im Inneren die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde. Mit dem geänderten Denkmalschutzgesetz soll ab dem 1. Januar 2027 über einen vollständigen Antrag grundsätzlich innerhalb von drei Monaten entschieden werden.