Ratgeber
Abriss und Entkernung steuerlich absetzen: Stand 2026
Selbstnutzer können nach § 35a EStG 20 Prozent der Arbeitskosten absetzen, bei Abriss mit Neubau gilt das nicht. Vermieter und energetische Sanierung folgen eigenen Regeln.
Von Patrick Straub, veröffentlicht am
Kurz gefasst: Wer in seinem eigenen Haushalt eine Entkernung oder einen Rückbau im Rahmen einer Renovierung beauftragt, kann nach § 35a Absatz 3 EStG 20 Prozent der Arbeitskosten von der Einkommensteuer abziehen, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Voraussetzung sind eine Rechnung und die Zahlung per Überweisung, und der Abriss eines Gebäudes mit anschließendem Neubau ist nach dem Bundesfinanzministerium nicht begünstigt. Bei Vermietern kommt es darauf an, ob das Gebäude mit oder ohne Abbruchabsicht erworben wurde: Davon hängt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ab, ob Abbruchkosten sofort abziehbar sind oder zu den Herstellungskosten des Neubaus gehören. Energetische Sanierungen kann § 35c EStG fördern, einschließlich notwendiger Rückbauarbeiten. Ein Regierungsentwurf will die Handwerkerermäßigung ab 2027 auf 15 Prozent und 900 Euro senken, beschlossen ist das nach unserem Stand vom 12. November 2026 nicht.
Wie viel lässt sich nach § 35a absetzen, und was ändert sich 2027?
Nach § 35a Absatz 3 EStG ermäßigt sich die Einkommensteuer um 20 Prozent der Aufwendungen für Handwerkerleistungen bei Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, höchstens um 1.200 Euro. Sie mindert die Steuer selbst, nicht das Einkommen, und gilt nur für Arbeitskosten (Absatz 5 Satz 2). Bei mehreren Wohnungen wird der Höchstbetrag insgesamt nur einmal gewährt (Rdnr. 1 des BMF-Schreibens), und zwei Alleinstehende in einem Haushalt teilen ihn sich (Absatz 5 Satz 4).
Voraussetzung ist nach Absatz 5 Satz 3, dass Sie eine Rechnung erhalten und auf das Konto des Betriebs gezahlt haben. Nach Rdnr. 50 des Anwendungsschreibens des Bundesfinanzministeriums vom 9. November 2016 zählen Überweisung, Dauerauftrag, Lastschrift und Kartenzahlung, Barzahlung dagegen nicht, auch nicht als Anzahlung. Maßgeblich ist der Veranlagungszeitraum der Zahlung (Rdnr. 44). Das Schreiben wurde zuletzt 2021 geändert, und das Lohnsteuer-Handbuch 2026 verweist weiter darauf.
Im geltenden Gesetz stehen für 2026 weiter 20 Prozent und 1.200 Euro. Ein Regierungsentwurf zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 (Drucksache 21/8235 vom 28. September 2026) soll § 35a Absatz 3 Satz 1 auf 15 Prozent und höchstens 900 Euro ändern, erstmals für den Veranlagungszeitraum 2027. Der Bundestag hat ihn am 8. Oktober 2026 an die Ausschüsse überwiesen, der Finanzausschuss hat am 4. November 2026 Sachverständige gehört und den Entwurf für den 11. November 2026 auf die Tagesordnung gesetzt. Verabschiedet ist er nach unserer Prüfung am 12. November 2026 nicht.
Zählen Maschinen, Fahrt und Entsorgung mit?
Begünstigt sind nach Rdnr. 39 des BMF-Schreibens die Arbeitskosten einschließlich der in Rechnung gestellten Maschinen- und Fahrtkosten, Materialkosten und gelieferte Waren bleiben außer Ansatz, ausgenommen Verbrauchsmittel. Die Entsorgung ist nicht pauschal ausgeschlossen: Anlage 1 des Schreibens führt die Entsorgungsleistung als Nebenleistung als begünstigt auf, etwa Bauschutt oder die Fliesenabfuhr bei der Neuverfliesung eines Bades. Als Hauptleistung ist sie nicht begünstigt, und eine Müllabfuhr, bei der die Entsorgung im Vordergrund steht, steht dort unter den nicht begünstigten Leistungen. Wie Deponiegebühren im Einzelnen zu behandeln sind, regelt das Schreiben nicht ausdrücklich.
Der Anteil der Arbeitskosten muss nach Rdnr. 40 grundsätzlich aus der Rechnung hervorgehen, eine Schätzung durch den Steuerpflichtigen ist nicht zulässig. Bitten Sie den Betrieb deshalb um eine Rechnung, die Arbeitskosten, Material und Entsorgung getrennt ausweist. Auch Schadstoffsanierung wie die Asbestsanierung führt Anlage 1 als begünstigte Handwerkerleistung; Asbest baut bei uns ein Partnerbetrieb mit Sachkunde aus, siehe Schadstoffsanierung.
Muss ein Haushalt bestehen, und was gilt bei Abriss mit Neubau?
Ja, die Leistung muss nach § 35a Absatz 4 EStG in einem Haushalt des Steuerpflichtigen in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum erbracht werden, und nach Rdnr. 1 gehören dazu Wohnung oder Haus samt Grund und Boden, Zubehörräumen und Außenanlagen, regelmäßig abgegrenzt durch die Grundstücksgrenzen (Rdnr. 2). Nicht begünstigt sind nach Rdnr. 21 handwerkliche Tätigkeiten im Rahmen einer Neubaumaßnahme, also alle Maßnahmen im Zusammenhang mit der Errichtung eines Haushalts bis zu dessen Fertigstellung. Anlage 1 nennt ausdrücklich den „Abriss eines baufälligen Gebäudes mit anschließendem Neubau“ als nicht begünstigt.
Bei Erweiterungen im bestehenden Haushalt ist es anders: Maßnahmen im Zusammenhang mit neuer Wohn- oder Nutzflächenschaffung in einem vorhandenen Haushalt sind nach Rdnr. 19 begünstigt, und ob steuerlich Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand vorliegt, spielt für § 35a keine Rolle. Ob ein Abriss ohne Neubau begünstigt ist, etwa der einer alten Garage oder eines Gartenhauses, regelt das Schreiben nicht ausdrücklich; Anlage 1 führt Arbeiten an Garagen, an Bodenbelägen und an Innen- und Außenwänden als begünstigt auf. Das klärt Ihr Steuerberater. Zum Ablauf siehe Garage abreißen, Gartenhaus abreißen und Haus abreißen.
Wer sein selbst bewohntes Haus abreißt und neu baut, hat nach diesen Quellen keinen eigenen Abzug, denn weder § 35a noch das Anwendungsschreiben nennt einen. Der Bundesfinanzhof hat die Abbruchkosten eines zuvor eigengenutzten Wohnhauses im Urteil vom 16. April 2002 (IX R 50/00, Fall aus 1993) als Herstellungskosten des Neubaus eingeordnet, nicht als sofort abziehbare Aufwendungen. Auch § 35c hilft hier nicht, denn er verlangt ein Gebäude, das bei der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre ist.
Wann entfällt die Ermäßigung trotz Rechnung?
Die Ermäßigung entfällt nach § 35a Absatz 5 Satz 1 EStG, soweit die Aufwendungen Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind oder als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt wurden, und nach Absatz 3 Satz 2 für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Der Ausschluss betrifft nach Rdnr. 23 die einzelne Maßnahme, auch für den Teil der Kosten, der einen Förderhöchstbetrag übersteigt; für andere Einzelmaßnahmen am selben Haus bleibt die Ermäßigung nach Rdnr. 24 möglich. Zur Reihenfolge von Antrag und Rückbau siehe Kernsanierung, für Vermieter gelten die beiden folgenden Abschnitte.
Ist der Rückbau bei energetischer Sanierung nach § 35c begünstigt, und wer bescheinigt?
Ja, soweit der Rückbau als notwendige Umfeldmaßnahme zu einer energetischen Maßnahme gehört. Die Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) rechnet in § 1 „notwendige Umfeldmaßnahmen“ zu den berücksichtigungsfähigen Aufwendungen, und Rn. 60 des BMF-Schreibens vom 21. August 2025 nennt als Beispiele Deinstallation, Ausbau und Entsorgung von Altanlagen sowie die Entsorgung von Bauteilen, Bauteilschichten und Baustoffen, auch von Schadstoffen, deren Ausbau bei uns ein Partnerbetrieb mit Sachkunde übernimmt. Umfeldmaßnahmen müssen unmittelbar zur Vorbereitung und Umsetzung der energetischen Maßnahme notwendig sein; vorbereitende Maßnahmen zur Herrichtung des Grundstücks und Maßnahmen an Außenanlagen schließt Rn. 61 aus. Ein Abriss, der mit Dämmung, Fenstern oder Heizung nichts zu tun hat, gehört also nicht dazu.
Die Ermäßigung beträgt nach § 35c Absatz 1 EStG 7 Prozent der Aufwendungen im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, höchstens je 14.000 Euro, und 6 Prozent im dritten Jahr, höchstens 12.000 Euro, insgesamt höchstens 40.000 Euro je Objekt. Sie gilt für ein selbst bewohntes Gebäude, das bei der Maßnahme älter als zehn Jahre ist, und nach Absatz 3 nicht für dieselbe Maßnahme zusammen mit § 35a oder mit zinsverbilligten Darlehen und steuerfreien Zuschüssen. Auch 2026 ist § 35c anwendbar: Nach § 52 Absatz 35a EStG gilt er für Maßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde und die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind.
Voraussetzung ist nach § 35c Absatz 1 Satz 7 eine Bescheinigung nach amtlichem Muster, die das ausführende Fachunternehmen ausstellt oder eine Person mit Ausstellungsberechtigung nach § 88 des Gebäudeenergiegesetzes (§ 2 Absatz 2 ESanMV). Fachunternehmen ist nach § 2 Absatz 1 ESanMV jedes Unternehmen, das in einem der dort aufgeführten Gewerke tätig ist, etwa Dachdecker- oder Installateur- und Heizungsbauarbeiten, und die Maßnahme muss zu diesem Gewerk gehören. Abbruch, Entkernung oder Rückbau stehen dort nicht als eigenes Gewerk. Umfeldmaßnahmen, die nicht das Fachunternehmen selbst ausführt, sind nach Rn. 62 nur förderfähig, wenn es sie in seiner Bescheinigung gesondert ausweist. Wer bescheinigen darf, klären Sie deshalb mit dem Betrieb, der die Dämmung, die Fenster oder die Heizung ausführt.
Vermieter: Abbruchkosten sofort absetzen oder zum Neubau rechnen?
Das hängt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs davon ab, ob das Gebäude mit oder ohne Abbruchabsicht erworben wurde (Großer Senat, Beschluss vom 12. Juni 1978, GrS 1/77; zusammengefasst in H 6.4 des Einkommensteuer-Handbuchs 2025). Fällt der Entschluss zum Abbruch erst nach dem Kauf, sind im Jahr des Abbruchs die restlichen Anschaffungskosten per Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (§ 7 Absatz 1 Satz 7 EStG) und die Abbruchkosten als Werbungskosten abziehbar.
Wurde das Gebäude mit Abbruchabsicht gekauft, ist die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung nicht zulässig, und die Abbruchkosten sind nicht sofort abziehbar. Sie gehören zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes, wenn der Abbruch mit dessen Herstellung in engem wirtschaftlichem Zusammenhang steht, sonst zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Beginnt der Abbruch innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb, spricht der Beweis des ersten Anscheins für eine Abbruchabsicht. Herstellungskosten wirken nur über die Abschreibung (§ 9 Absatz 1 Satz 3 Nr. 7 EStG).
Für die Entkernung gelten dieselben Grundsätze beim Teilabbruch: Wer ein Gebäude kauft, um es teilweise abzubrechen und grundlegend umzubauen, kann Restwert und Abbruchkosten nach dem Urteil vom 20. April 1993 (IX R 122/88) nicht sofort abziehen, sie gehören zu den Herstellungskosten des umgebauten Gebäudes. Stellt sich erst nach Baubeginn heraus, dass nur ein Totalabriss möglich ist, sind die Abbruchkosten nach dem Urteil vom 15. Oktober 1996 (IX R 2/93) nur insoweit Herstellungskosten, als sie auf Teile entfallen, die beim geplanten Umbau ohnehin entfernt worden wären, der Rest ist Werbungskosten.
Kernsanierung beim Vermieter: sofort absetzen oder abschreiben?
Regelmäßig sofort, aber nicht immer: Instandsetzung und Modernisierung sind nach dem BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 grundsätzlich sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand (Rn. 1). Das Schreiben ersetzt unter anderem das BMF-Schreiben vom 18. Juli 2003. Herstellungskosten liegen ausnahmsweise vor bei Vollverschleiß (Rn. 29), bei einer Erweiterung (Rn. 31 ff.) und bei einer wesentlichen Verbesserung.
Eine wesentliche Verbesserung liegt nach Rn. 19 und 47 vor, wenn ein Bündel von Maßnahmen in mindestens drei der vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster den Standard hebt, etwa von sehr einfach auf mittel. Dämmung gehört nicht zu diesen vier (Rn. 13 und 14), und eine bloße Generalüberholung ist nach Rn. 43 noch keine wesentliche Verbesserung. „Kernsanierung“ ist also kein Steuerbegriff, entscheidend sind diese Kriterien.
Dazu kommen die anschaffungsnahen Herstellungskosten: Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, zählen sie nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG zu den Herstellungskosten. Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten werden nicht mitgerechnet, und der Dreijahreszeitraum beginnt nach Rn. 62 mit dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten.
Was wir bei Besichtigung und Festpreis beitragen
Wir nennen Ihnen nach kostenloser Besichtigung oder nach Ihren Fotos einen Festpreis für Entkernung, Rückbau oder Abriss, einschließlich Abtransport und Entsorgung, und trennen den Bauschutt nach Abfallart (Bauabfälle trennen). Je klarer im Angebot steht, welche Bauteile zurückgebaut werden, desto leichter kann Ihr Steuerberater beurteilen, ob der Rückbau zu einer Renovierung gehört. Achten Sie darauf, dass die Rechnung Arbeitskosten und Entsorgung getrennt ausweist, und zahlen Sie per Überweisung.
Was dieser Ratgeber nicht ersetzt
Stand dieser Angaben ist November 2026. Gesetze, Schreiben der Finanzverwaltung und Rechtsprechung ändern sich, und über die Kürzung der Handwerkerermäßigung ab 2027 ist noch nicht entschieden. Die Angaben sind Orientierung, keine Steuerberatung: Ob und in welcher Höhe Sie Kosten absetzen können, hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Hand Ihres Steuerberaters.